© 2017 - CRIADO POR LUCIO CARVALHO - ENDEREÇO : C 07 LOTE 04 203-TAGUATINGA CENTRO/DF CEP 72010-070-  - EMAIL: CONTABILIDADE@ADMINISTRACONDOMINIO.COM - TELEFONE 61 3033-8607 - ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIO EM BRASILIA -  DESDE 10/03/2002

SIGA-NOS:

  • w-facebook
  • Twitter Clean

Administração de condominio

 Por definição legal, a administração de um condomínio é de exclusiva responsabilidade do Síndico, o qual será assessorado pelo Conselho Consultivo  e fiscalizado pelo Conselho Fiscal, podendo ter um Subsíndico que irá lhe substituir na sua ausência.

                    Dependendo da complexidade de cada Condomínio, cabe ao Síndico dividir suas tarefas ou mesmo, delegá-las à pessoas físicas e/ou jurídicas capazes de assessorá-lo nas diversas áreas: administrativa, financeira, trabalhista, jurídica, contábil, etc.

                    As administradoras de Condomínio têm prestado grandes serviços à comunidade condominial, contudo, a escolha de uma administradora merece necessária atenção e criteriosa seleção dos serviços que ela pode oferecer. Para uma boa escolha, alguns itens valem ser verificados, dentre outros:

 

 

Fração Ideal

                    Frações ideais, assim chamadas, são a quota parte ou quinhão que cabe a cada proprietário (Condômino) sobre as coisas comuns, como parte indivisível e inseparável de sua unidade autônoma.

                    Nos Condomínios Comerciais e Residenciais elas são estabelecidas na Escritura de Convenção e refletem o grau de propriedade e responsabilidade de cada proprietário perante as coisas comuns.

                    Em resumo, cada proprietário, além da sua respectiva unidade autônoma é possuidor de uma fração ideal das coisas comuns. O total das frações ideais na Convenção devem somar 1,000000 (um inteiro).

                    Em muitas as Convenções o rateio das despesas é determinado pela tamanho da unidade autônoma ou diretamente relacionada com a fração ideal de propriedade. Exemplo:

 

Rateio total das despesas$ 10.000,00

Fração da Unidade 1010,014207

Valor da Taxa de Condomínio$ 142,07

 

Voltar

 

PARECER SOBRE DIVISÃO DE ÁREAS NO CONDOMÍNIO

A divisão de áreas em condomínios regidos pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações - LCI), tanto no que se refere à divisão ideal do terreno quanto em relação às áreas de uso em comum, é tema para os mais diversos entendimentos.

A LCI estabelece que cada unidade terá como parte inseparável uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Em outro preceito determina que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO deverá discriminar as partes de propriedade exclusiva e as do condomínio, com as especificações das diferentes áreas. Para o lançamento das incorporações, ainda, definiu como obrigação o arquivamento, entre outros documentos, de declaração especificando as frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, bem como descrição e cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por sua parte, através da NB 140 (atual NBR 12.721), ocupou-se em normalizar a forma de cálculo de áreas e divisão das áreas de uso em comum sem, em todo o texto, referir-se ao modo de fracionamento ideal do terreno. Tudo isto - é bom frisar - destinado a fazer parte do MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO para INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO.

O fato de a ABNT ter restringido sua norma às INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO deu origem ao costume de estender as prescrições normativas aos demais casos, justificado este procedimento pela verificação de similitude entre as situações. Ou seja: como a LCI trata de CONDOMÍNIOS (no título I) - isto entendido como condomínio já instituído (construção averbada, convenção registrada, e com matrículas abertas no Cartório de Registro de Imóveis, para cada unidade autônoma)- e de INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS (no título II) - "...atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial..." - a norma da ABNT, por decorrência, passou a ser referência para todos os aspectos técnicos que envolvem cálculo de áreas em edificações regidas pela lei especial. Mas referência não implica necessariamente determinação normativa.

Portanto, a divisão das áreas de uso em comum entre as unidades autônomas tem sua seqüência de cálculo normalizada para o caso de INCORPORAÇÃO EM CONDOMÍNIO. Nas Incorporações conhecidas como "a preço fixo e prazo certo", é costume proceder conforme as determinações encontradas na referida norma técnica. No caso, ainda, de o condomínio ser instituído sobre edifício não incorporado, as normas de serviços das Corregedorias Geral de Justiça recomendam que as especificações sejam apresentadas em instrumento (público ou particular) que caracterize e identifique as unidades autônomas, ao qual é associado, quase sempre, um quadro de áreas elaborado por profissional legalmente habilitado. É nestas duas ultimas situações que surge o costume de adotar, para o cálculo da divisão de áreas de uso em comum, uma norma técnica que trata de caso similar.

Analisemos, então, as recomendações normativas da ABNT.

A NBR 12.721 utiliza dois critérios de área de uso em comum:

a) área de uso em comum de divisão não proporcional;

b) área de uso em comum de divisão proporcional.

A primeira, refere-se àquelas áreas que são distribuídas mediante designação, independendo do critério de proporção; áreas cujo uso é em comum para determinadas unidades e não para todas.

Já para as áreas de uso em comum de divisão proporcional, a norma técnica da ABNT tem um eixo de procedimento: todos os cálculos de divisão de áreas estão relacionados ao custo de construção. A proporcionalidade (que, em princípio, poderia parecer guiada pelas relações entre áreas) tem no custo da unidade autônoma e no custo global da edificação as suas referências.

Demasiado seria, para esta análise, descrever tecnicamente todo o processo de cálculo. Basta-nos, assim, saber que as áreas de uso em comum de divisão proporcional são distribuídas obedecendo à proporção entre o custo da área privativa da unidade autônoma e o custo global da edificação.

Já para a divisão do terreno em frações ideais não há critério normalizado. O coeficiente último que a Norma propõe - além daquele que determina a divisão das áreas edificadas de uso em comum - é relativo à divisão do custo total da obra. Confundido com "fração ideal", este coeficiente só pode ser assim tratado quando não há áreas sub-rogadas, aquelas dadas em pagamento de parte ou de todo o terreno.

Como já foi referido, a LCI determina apenas que estas frações sejam explicitamente declaradas. Tecnicamente, então, a divisão pode ser feita por relação proporcional de áreas reais das unidades autônomas; pelo custo proporcional, conforme o procedimento normalizado; pelo valor venal atribuído às unidades em relação ao valor venal total da edificação; em partes iguais, por acordo entre os proprietários; etc.

Cabe lembrar que o termo "ideal" referido em Lei não tem o significado de perfeição conceptível. É ideal por ser uma quota não identificável fisicamente.

O projeto do novo Código Civil Brasileiro faz uma opção explícita pela proporcionalidade encontrada na relação de valores: "A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação." (Art. 1.331, § 3º). Porém, por ter o valor os mais diversos conceitos, muito ainda se terá a definir para que este critério seja adotado como norma.

Como se pode concluir, então, nem todos os procedimentos, no caso de divisão de áreas em condomínio especial, têm sua origem em recomendações normalizadas ou definidas em lei. Para INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO, existe um modelo a ser seguido. Para as demais situações os critérios devem ser adotados tendo o bom senso como guia principal. Por enquanto, procede-se tecnicamente como "de costume". Sendo assim, é imprópria qualquer análise que defenda esta ou aquela forma como correta ou não.

Os costumes tendem a tornar-se regra. Por sua importância, porém, os critérios de cálculo já estão a merecer estudos mais profundos e precisos. Quer-nos parecer que a ABNT deu um primeiro passo, em 1965, quando elaborou a NB 140 (hoje, NBR 12.721), mas os demais não encontraram ainda seu destino.

 

Multa, Juros e Correção Monetária

                    Para o Condômino que não pagar suas obrigações condominiais na data estabelecida, poderá incidir multa, juros e correção monetária sobre o valor principal do débito, conforme estabelecido na Convenção.

                    Até a entrada em vigor do novo código civil (10/01/2003) as Convenções poderiam estipular multas de até 20% (vinte por cento). Após esta data, a multa não poderá ultrapassar a 2% (dois por cento) do valor do débito.

                    A vasta jurisprudência define que os débitos com vencimento até o dia 10/01/2003 (novo código civil) poderá ter a multa calculada em até 20% ou conforme definido na Escritura de Convenção. Após esta data, a multa não poderá ultrapassar a 2% mesmo que a Convenção não tenha sido alterada.

                    Os Juros de mora são definidos em 1% (um por cento) ao mês ou fração, isto é, se houver um atraso de um dia já incidirá 1% de juros.

                    A correção monetária é calculada pelos diferenciados índices de inflação, adotados pelos Tribunais de Justiça.

  • profissionais registrados nos respectivos Conselhos Regionais na área contábil(CRC), administrativa (CRA), e jurídica (OAB);

  • estrutura de sistemas para movimentação financeira somente na rede bancária, evitando qualquer tipo de manuseio de dinheiro na Administradora ou Condomínio;

  • estrutura física operacional adequada para o número de clientes;

  • quantidade e qualidade de equipamentos para a realização dos serviços;

  • pessoal qualificado e treinado para a realização dos diversos serviços;

  • nível profissional de atuação perante aos bancos e fornecedores dos condomínios;

  • qualidade e pontualidade na apresentação dos serviços ao condomínio;

  • responsabilidade total sobre os serviços executados, principalmente sobre os passivos trabalhistas de empregados com contratação direta e pagamento das contas fixas do condomínio;

  • tempo de experiência no mercado e referência dos condomínios administrados.

    Animais Domésticos

                        Os animais domésticos têm sido uma grande preocupação dos condomínios, visto que, o número muito grande de animais domésticos e a falta de cuidado dos proprietários têm causado acidentes e prejudicado a higiene da comunidade.

                        A Escritura de Convenção do Condomínio e/ou o Regimento Interno, podem estabelecer as normas de aceitação de animais domésticos, ou mesmo, proibi-los nas dependências comuns, bem como, nos elevadores (mesmo que seja o elevador de serviço).

                        Na maioria dos Condomínios, os animais domésticos são tolerados desde que, não prejudiquem a saúde, higiene e tranqüilidade dos demais moradores.

                        Vários condomínios estão estabelecendo horário para o trânsito de cachorros nas dependências comuns, como forma de evitar o contato físico com os moradores.

  • Áreas Comuns

                        Áreas comuns são espaços físicos de propriedade de todos os Condôminos, definidas na Escritura de Convenção do Condomínio, conforme a fração ideal de cada unidade autônoma.

                        São exemplos de áreas comuns, dentre outras:

  • halls de entrada e de elevadores;

  • terraço ou cobertura coletiva;

  • áreas de circulação coletiva (andares, garagens etc.);

  • escadas, sala de máquinas, pc's , banheiros coletivos;

  • playground, áreas de lazer coletivo;

  • áreas verdes de propriedade do condomínio;

  • vagas de garagem de propriedade do condomínio.

  •  

    ______________________________           

     

     

    ______________________________

     

                        Qualquer utilização exclusiva de áreas comuns deve ser disciplinada pela Assembléia Geral dos Condôminos, regularmente convocada para esse fim específico ou conforme estabelecido na Escritura de Convenção do Condomínio e/ou Regimento Interno.                   

                        Caso o Condomínio optar em ceder áreas comuns (garagens, halls para colocação de mesas e cadeiras, espaço para cartazes, etc.) deverá firmar um Termo de Ocupação de Área Comum, onde constarão normas e definições. Não é aconselhada a utilização da expressão "Aluguel", visto que, não se está alugando e sim cedendo a ocupação de uma coisa comum sob as normas e leis do Condomínio.

    Voltar

     

    MODELO DE TERMO DE OCUPAÇÃO

     

    CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MODELO

     

    TERMO DE OCUPAÇÃO DE ÁREA COMUM

     

    Termo de Ocupação de área comum que, entre si, fazem, de um lado, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MODELO, situado no ..............   Brasília DF, neste ato representado pelo seu Síndico, Sr. Fulano  de Tal, doravante denominado CONDOMÍNIO e, de outro, o Sr. Ciclano de Tal, portador da CI nº 431.589 SSP/DF e do CIC nº 226.941.881-68, doravante denominadoPERMISSIONÁRIO.

     

    CLÁUSULA PRIMEIRA

    O objetivo do presente termo é a simples concessão de uso de uma vaga extra de garagem, ocupando uma área de aproximadamente 12 m2 (doze metros quadrados), de propriedade doCONDOMÍNIO ao PERMISSIONÁRIO, previamente identificada e localizada no subsolo do prédio, para a utilização exclusiva de veículo de propriedade do PERMISSIONÁRIO, não sendo permitida a guarda e/ou depósito de quaisquer objetos e materiais, tais como: pneus, caixas, vasos, plantas, entulhos, inflamáveis, explosivos, insalubres, perecíveis e similares que poderão colocar em risco a integridade e segurança do condomínio, tendo como pressupostos básicos a Escritura de Convenção do Condomínio e as decisões de Assembléias Gerais.

     

    CLÁUSULA SEGUNDA

    O prazo de duração deste Termo será indeterminado, com início na data de sua assinatura, podendo ser rescindido, por ambas as partes, desde que comunicado 30 (trinta) dias antes do término do mesmo, ressalvado o disposto na Cláusula Quinta, através de carta, mesmo que simples, comprovadamente recebida, não possibilitando com isso, o direito de quaisquer indenizações financeiras das partes, pela realização do pleito.

     

    CLÁUSULA TERCEIRA

    O PERMISSIONÁRIO pagará mensalmente ao CONDOMÍNIO, a importância correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor da Taxa de Condomínio de sua respectiva unidade autônoma, com vencimento sempre no dia 05 (cinco) do mês subseqüente ao de referência.

     

    CLÁUSULA QUARTA

    O PERMISSIONÁRIO, se obriga a zelar pelas dependências físicas da vaga extra de garagem, mantendo-a sempre limpa e em condições mínimas de higiene, ficando autorizado oCONDOMÍNIO, desde já, a cobrar por quaisquer danos causados pelo PERMISSIONÁRIO pelo mau uso da referida vaga, de sua exclusiva responsabilidade.

     

    CLÁUSULA QUINTA

    Este termo poderá ser sumariamente rescindido a qualquer data, independente de prévia comunicação das partes, caso venha a ocorrer qualquer descumprimento das Cláusulas nele estabelecidas.

     

    E por estarem justas, assinam o presente termo em 02 (duas) vias de igual teor e efeito, elegendo o Foro do Distrito Federal, para dirimir as dúvidas oriundas do presente termo.

     

    Brasília DF, __ de _______ de _____.

     

     

     

     

    CONDOMÍNIO                                                  PERMISSIONÁRIO

     

     

    Testemunhas:

     Assembléia Geral de um Condomínio é realizada para a discussão e deliberação de assuntos não previstos na legislação condominial ou para normatizar o cumprimento do que já está previsto, sempre precedida de um Edital de Convocação.

                        Das decisões da Assembléia será lavrada uma ata que discorrerá sobre os principais assuntos discutidos e todos aqueles votados, assinada pelo Secretário e Presidente. O livro de atas ficará em poder do Síndico do Condomínio durante todo o seu mandato.

                        As atas poderão ser impressas e coladas no livro evitando sua transcrição manual. Contudo, as atas de maior importância (eleição de síndico e membros da administração, definição de obras de grande vulto, multas impostas a moradores e condôminos) deverão ser registradas no Cartório de Registro de Títulos e Documentos para que possam estar públicas e disponíveis no caso de extravio do livro de atas. As assembléias podem ser:

     

    Assembléia Ordinária

                        Conforme definição legal, todo Condomínio deverá estabelecer uma data para a Assembléia Geral Ordinária (convocada pelo Síndico), a qual ocorrerá uma vez por ano e tem como objetivos principais:

  • prestação de contas do exercício anterior (mandato atual);

  • eleição de Síndico, Subsíndico e membros dos Conselhos Consultivo e Fiscal;

  • definição do valor do rateio de despesas ordinárias do Condomínio ou previsão para o ano seguinte;

  • deliberação sobre os recursos interpostos contra ações do Síndico;

  • ratificação ou retificação de multas impostas pelo Síndico à Condôminos que descumpriram as normas do Condomínio.

  •  

    Assembléia Extraordinária

                        A Assembléia Geral Extraordinária, como o nome diz, é convocada para tratar de assuntos de ordem emergencial ou aqueles que necessitam de decisão da coletividade e não foram previstos anteriormente. A AGE poderá ser convocada pelo Síndico ou pelos Condôminos que representam um percentual definido na Escritura de Convenção (geralmente 1/4) e tratará sobre os seguintes assuntos, dentre outros:

  • destituição do Síndico, Subsíndico ou Membros dos Conselhos;

  • renúncia do Síndico, Subsíndico ou Membros dos Conselhos;

  • eleição de Síndico, Subsíndico ou Membro dos Conselhos para assumirem "mandato tampão"  (até a próxima Assembléia Geral Ordinária);

  • fixação da taxa de condomínio mensal, caso não haja previsão anual;

  • definição de taxa complementar para suprimento de caixa;

  • definição de obras a serem realizadas no Condomínio e respectiva taxa extraordinária;

  • discussão e deliberação sobre assuntos diversos de caráter comum.

  •  

    Aos dez dias do mês de janeiro do ano de 1961, reuniram-se os senhores condôminos, em segunda e última convocação, em Assembléia Geral Extraordinária e que no livro de atas ratificaram suas presenças de conformidade com o Edital de Convocação a todos enviado na forma da Lei. Dando início aos trabalhos o Sr. Síndico indicou o Sr. Fulano de Tal para secretariar e o Sr. Beltrano de Tal para presidir os trabalhos sendo aceitos por aclamação. O Sr. Presidente passou a ler o Edital de Convocação e colocou em discussão o item 1 da pauta a saber: Definição de Taxa Extra para reforma do prédio ....

     

    ...

     

    Nada mais havendo a tratar o Sr. Presidente deu por encerrada a reunião quando foi lavrada, lida e aprovada a presente ata que vai assinada por mim e pelo Sr. Presidente.

    Brasília-DF, 10 de janeiro de 1961.

     

    Secretário                         Presidente

     

    Voltar

     

    MODELO DE ATA DA ASSEMBLÉIA

     

    Ata da Assembléia Geral Extraordinária do Condomínio do Edifício Modelo realizada no dia 10 de janeiro de 1961.

  • CONSELHO CONSULTIVO

  • O artigo 23 da Lei 4.591/64 - Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

                        Funcionará o Conselho como órgão consultivo do Síndico, para assessorá-lo na solução de problemas que digam respeito ao Condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

                        A legislação não define o Conselho Fiscal, contudo não proíbe sua definição pela Escritura de Convenção. Neste caso, as Convenções poderão criar Conselhos Consultivo e Fiscal e definir atribuições para eles.

                        Se a Convenção somente definir o Conselho Consultivo, o mesmo poderá assumir papel fiscalizador do Síndico, como por exemplo, conferência mensal das contas do Condomínio para posterior encaminhamento de parecer à Assembléia Geral.

                        É totalmente equivocada a atribuição de aprovação de contas ao Conselho Consultivo e/ou Fiscal. Pela legislação em vigor, quem aprova contas é a Assembléia Geral dos Condôminos. É praxe, contudo, que o Conselho avalie as contas e emita um parecer para a Assembléia.

  • Escritura de Convenção

                        A escritura de convenção de um condomínio é constituída de normas e regras com o objetivo de regular o bem comum e a convivência em coletividade. A convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que produza todos os efeitos necessários definidos na Lei.

    Voltar

    MODELO DE ESCRITURA CONVENÇÃO

    MODELO ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA., com sede nesta Capital, no SCS, Trecho 0, Lote 12, inscrita no CGC sob o no 00.000.000/0001-99, neste ato representada por seu sócio, FULANO DE TAL, casado, engenheiro civil, residente e domiciliado nesta Capital, portador da Carteira de Identidade no 000 SSP/DF e do CPF no 000.000.000-00, na qualidade de proprietária do terreno designado por Projeção, da QI 00, da Cidade Satélite do ModeloI, medindo 48,00 m pelos lados Norte e Sul e 45,00 m pelos lados Leste e Oeste, ou seja, a área de 2.160,00 m2, limitando-se com o lote no 06, da mesma quadra, setor e logradouros públicos, adquirido por escritura pública de compra e venda lavrada às folhas 125/126, Livro 1253 em 31/10/84 do Cartório do 1o Ofício de Notas local, devidamente registrada sob o no R-3, mat.: 184.66, no Cartório do  Ofício do Registro de Imóvel local, por este instrumento e na melhor forma de direito estabelece a presente convenção de condomínio regida pela Lei 4.591 de 16/12/64, do Edifício Residencial Modelo, construído no lote acima descrito e caracterizado mediante as seguintes Cláusulas e condições:

     

    DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

    No lote acima descrito e caracterizado está construído um prédio residencial, constituída de pilotis e 06 (seis) pavimentos tipo, num total de 120 unidades autônomas por pavimento.

    Vaga de garagem no 01:Com área privativa de 11,20 m2, área de uso comum de 8,48 m2, área total de 19,68 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00153 do terreno:

    Vagas de garagem no 02 a 90:Cada uma com área privativa de 11,00 m2, área de uso comum de 3,42 m2, área total de 14.42 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00083 do terreno;

    Apartamentos no 101, 201, 301, 401, 501, 601, 102, 202, 302, 402, 502, 602, 111, 211, 311, 411, 511, 611, 112, 212, 312, 412, 512 e 612, cada um composto de:sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com a área privativa de 42,37 m2, área de uso comum de 26,45 m2, área total de 68,82 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00640 do terreno.

    Apartamentos no 103, 104, 113, 114, 203, 204, 213, 214, 303, 304, 313, 314, 403, 404, 413, 414, 503, 504, 513, 514, 603, 604, 613, 614 cada um composto de:Sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com área privativa de 46,16 m2, área de uso comum de 28,81 m2, área total de 74,97 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00697 do terreno.

    Apartamento no 105, 116, 205, 216, 305, 405, 416, 505, 516, 605 e 616 cada um composto de:Sala com uma varanda conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com área privativa de 48,32 m2, área de uso comum de 30,17 m2.

    Apartamentos no 106, 115, 206, 215, 306, 315, 406, 415, 506, 515, 606 e 615, cada um composto de:

    Sala com uma varanda conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e banheiro de empregada, com área privativa de 59,92 m2, área de uso comum de 37,41 m2, área total de 97,33 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00905 do terreno.

    Apartamentos no 107, 108, 117, 118, 207, 217, 218, 307, 308, 317, 318, 407, 408, 417, 418, 507, 508, 517, 518, 607, 608, 617 e 618, cada um composto de:

    Sala com uma varanda conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e banheiro de empregada, com área privativa de 58,25 m2, área de uso comum de 36,37 m2, área total de 94,62 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00880 do terreno.

    Apartamentos no 109, 110, 119, 120, 209, 210, 219, 220, 309, 310, 319, 320, 409, 410, 419, 420, 509, 510, 519, 520, 609, 610, 619 e 620, cada um composto de:

    Sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e banheiro de empregada, com área privativa de 54,18 m2, área de uso comum de 33,82 m2, área total de 88,00 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00818 do terreno.

    O valor total global do edifício é de Cz$ 27.000.000,00 (vinte e sete milhões de cruzados).

     

    DO CONDOMÍNIO

    CLÁUSULA PRIMEIRA: Cada unidade será assinalada por sedignação numérica para efeito de identificação e discriminação.

    CLÁUSULA SEGUNDA: A cada unidade, caberá como parte inseparável uma fração ideal de terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal.

    CLÁUSULA TERCEIRA: O terreno, fundações, paredes externas e telhado, as áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum, constituirão condomínio de todos e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade, sendo igualmente insuscetível de utilização exclusiva por qualquer condômino.

     

    DA UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

    CLÁUSULA QUARTA: Cada condômino terá o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses condicionados, umas e outras às normas de boa vizinhança e poderá usar as partes e coisas de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos nem obstáculos, embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

    CLÁUSULA QUINTA: As partes de uso comum deverão estar sempre livres e desimpedidas, sendo que qualquer objeto nelas depositado será imediatamente removidos por ordem do síndico, e, se for o caso, só será entregue ao respectivo dono depois deste pagar ao síndico as despesas causadas pela remoção.

    CLÁUSULA SEXTA: Nas áreas de uso privativo, estão incluídas as paredes, sendo que as áreas proporcionais estabelecidas constituirão a base que regerá todas as reclamações deste Condomínio.

    CLÁUSULA SÉTIMA: Qualquer proprietário de unidade poderá fazer à sua custa, modificações nas coisas de propriedade exclusiva, desde que tais não influam na estrutura ou solidez do prédio, não alterem partes externas de propriedade comum, nem prejudiquem os interesses dos demais condôminos, cujos direitos sempre devem ser respeitados, e se tais reformas forem suscetíveis de influir nas coisas comuns, somente poderão ser realizados com o consentimento da Assembléia Geral.

    CLÁUSULA OITAVA: Alterar a forma externa da fachada.

    Parágrafo Único: O proprietário poderá fazer a obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.

  • Alterar a forma externa da fachada.

  • Decorar ou pintar as paredes ou esquadrias externas de cor ou tonalidades diversas das empregadas no conjunto da edificação.

  • Colocar letreiros ou placas, bem como fazer inscrição ou sinais de qualquer natureza nas fachadas, vestíbulos, escadas, corredores e quaisquer outros lugares ou dependências comuns.

  • CLÁUSULA NONA: Pela inobservância dos artigos 3 (três) e 4 (quatro) o transgressor ficará compelido a desfazer a obra cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar demanchá-las à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

  • CLÁUSULA DÉCIMA: Além das restrições legais e daquelas acima estipuladas, é terminantemente vedado aos condôminos ou pessoas que ocupam as unidades:

  • destinar à unidade utilização diversa da finalidade do prédio;

  • possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e tranqüilidade do prédio;

  • fazer barulho, notadamente, depois das 22:00 horas;

  • guardar ou depositar explosivo ou inflamável em qualquer parte do edifício;

  • usar aparelhos ou instrumentos em altura de som que cause incômodo aos demais moradores;

  • ter ou usar instalações ou material suscetível que por qualquer forma, põe em risco a saúde, segurança, sossego e tranqüilidade dos outros condôminos e moradores;

  • estender tapetes ou quaisquer peças nas janelas, varandas e nas paredes comuns;

  • depositar vasos de plantas ou outros objetos pesados em lugares que possam por em risco a segurança dos demais condôminos;

  • utilizar sob qualquer pretexto, os empregados do Edifício para serviços particulares;

  • fazer entrar ou sair móveis de grande volume ou peso sem autorização do síndico;

  • jogar papéis ou qualquer objeto nas áreas internas ou externas do prédio.

  • Parágrafo Primeiro: A violação de qualquer letra do presente artigo sujeitará i infrator à multa fixada no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal, que nos couber.

    Parágrafo Segundo: Compete ao síndico a iniciativa do progresso e a cobrança da multa por via executiva, em benefício do condomínio, e em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

     

    DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

    CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Constituem encargos comuns pelos condôminos, na proporção das percentagens do terreno:

     

    Parágrafo Primeiro: Para efeito tributário, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

     

     

    Parágrafo Segundo: Fica estabelecido que a cada seis meses será promovida a dedetização geral do Edifício, devendo os condôminos colaborar facilitando o acesso às unidades autônomas;

     

  • O prêmio de seguro, salvo os aumentos feitos pelos condôminos na forma do Art. 19º.

  • Impostos e taxas lançadas sobre as partes comuns do imóvel;

  • Honorários do síndico e os salários do zelador e demais empregados;

  • As despesas de Administração, manutenção do prédio, e com o asseio de tudo o que for comum;

  • As despesas de força elétrica e iluminação correspondente às partes de uso comum e áreas gerais do Edifício;

  • As obras de caráter coletivo que interessem à estrutura do edifício, e as partes de propriedade comum;

  • Parágrafo Terceiro: O condômino que aumentar as despesas comuns por interesse seu, pagará no tempo devido o excesso a que der causa.

    Parágrafo Quarto: As obras para concerto de avarias causadas por alguns condôminos serão pagas por este.

    CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A importância total das despesas mensais serão divididas entre os condôminos, na proporção da área ideal do terreno de que cada um for titular.

    CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Cabe ao síndico arrecadar as contribuições.

    CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Os condôminos suprirão o síndico, até o dia 10 (dez) de cada mês, das quotas com que tiverem que concorrer para as despesas comuns, orçadas em reunião ordinária.

    Parágrafo Único: Havendo modificações das importâncias previstas no orçamento do exercício, o déficit ou superávit será compensado a partir do primeiro pagamento após a reunião da Assembléia que isso decidir.

    CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Se o condômino não pagar as contribuições que lhe cabem e relativas aos encargos comuns e dos gastos excepcionais do condomínio até a data fixada no artigo anterior que até a data for determinado, respectivamente, tais contribuições serão pagas desde logo acrescidas de multa de 20% (vinte por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês competindo ao síndico promover, contra o devedor, a ação executiva para haver as contribuições devidas, já acrescidas da multa e dos honorários do advogado desde já fixado em 20% (vjnte por cento) sobre o valor do débito e das custas judiciais e das despesas.

    Parágrafo Único: Ocorrendo mora superior a 6 (seis) meses ainda que no curso da ação judicial de cobrança, proceder-se-á a correção monetária do débito, mediante índices fixados pela Secretaria do Planejamento.

    CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Fica instituído um fundo de reserva, acrescido no orçamento de 5% (cinco por cento) até o teto de 50 (cinqüenta) vezes o maior valor referência (50 M.V.R.), pago mensalmente pelos condôminos, para atender as obras de caráter coletivo que interessem a estrutura do Edifício e as partes de propriedade comum.

    CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: A renúncia de qualquer condômino nos seus direitos, em caso algum valerá como recusa para exonerá-lo de seus encargos.

     

    DO SEGURO

    CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Será feito obrigatoriamente o seguro para cobrir os riscos de incêndio, abrangendo a totalidade do Edifício, em Companhia seguradora idônea, por indicação do Síndico, com anuência do Conselho Consultivo.

    Parágrafo Único: O seguro será feito pelo valor global do Edifício mas a respectiva apólice destacará os valores de cada unidade e das coisas comuns.

    CLÁUSULA DÉCIMA NONA: É permitido a qualquer proprietário aumentar, na mesma companhia seguradora, o seguro correspondente à sua unidade de propriedade exclusiva para cobrir benfeitorias que haja feito no caso, para acréscimo do prêmio liquidando a correspondente parte de indenização, no caso de sinistro, diretamente a seguradora.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA: Em caso de sinistro, o valor do seguro será destinado à reconstrução do prédio.

    Parágrafo Único: Não sendo possível a reconstrução, far-se-á um rateio de seguro entre os proprietários e os direitos de cada um se exercerão sobre o terreno na proporção de suas quotas.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Os condôminos que representam, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e fração ideal correspondente a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou ainda, no caso de condenação do Edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.

    Parágrafo Primeiro: A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo do Art. 15o .

    Parágrafo Segundo: Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das Unidades isoladas e fração correspondente a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no Art. 15o, e seus parágrafos, da Lei no 6709 de 31/10/79.

     

    DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

    CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: O Edifício terá um Síndico somente, condômino escolhido em Assembléia Geral, com mandato de 01 (um) ano, podendo ser reeleito, o qual terá remuneração que lhe for fixada pela Assembléia Geral.

    Parágrafo Único: A remuneração do Síndico será paga juntamente com as demais despesas do Condomínio e constarão, obrigatoriamente, das previsões orçamentárias anuais; estas remunerações poderão ser elevadas mediante resolução da Assembléia Geral dos Condôminos.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: Ao Síndico compete, além das atribuições previstas no Art. 22, parágrafo 1o, da Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964:

    Parágrafo Único: Adquirir o for necessário para a boa conservação do Edifício, sendo que, se tais gastos excederem a verba votada em orçamento, deverá convocar a Assembléia Geral Extraordinária para que lhe seja autorizado a necessária suplementação.

  • representar a massa dos Condôminos perante as repartições públicas federais, estaduais e municipais, autarquias e paraestatais, em juízo ou fora dele, com poderes inclusive para receber citações e seguir processos judiciais até o final;

  • superintender a administração geral do edifício obedecendo e fazendo obedecer a presente Convenção, o Regulamento Interno, bem como as resoluções da Assembléia;

  • admitir e demitir empregados, fixando-lhes as atribuições e ordenados, de acordo com a verba estabelecida para o ano;

  • ordenar obras necessárias e de caráter urgente, não excedentes a 01 (hum) valor de referência (1 M.V.R.).

  • manter a escrituração do edifício em livro rubricado por 02 (dois) Condôminos indicados pela Assembléia;

  • prestar, nas Assembléias Ordinárias, contas relativas ao ano findo;

  • Receber as quotas mensais ou outras contribuições do proprietário, dando-lhe a devida aplicação.

  • CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Dos atos do Síndico cabe recurso para Assembléia Geral convocada pelos interessados, na forma prevista nesta Convenção de Assembléias Gerais Extraordinárias.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: O Síndico poderá ser destituído pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes na Assembléia Geral especialmente convocada.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: O condomínio terá 1 (hum) Subsíndico e o Conselho Consultivo de 03 (três) condôminos com mandato de 01 (hum) ano, permitida a reeleição, os quais serão eleitos pela Assembléia Geral, quando da eleição do síndico, assessorando-o na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio.

    Parágrafo Único: Caberá também ao Conselho Consultivo, examinar as contas do síndico quando lhe parecer conveniente, e emitir parecer sobre as mesmas antes de serem submetidas a apreciação da Assembléia Geral.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: Toda e qualquer reclamação deverá ser dirigida por escrito ao síndico.

     

    DA ASSEMBLÉIA GERAL

    CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: As resoluções do condôminos serão todas em Assembléia Geral. Realizar-se-á durante o mês de outubro de cada ano e tem por fim:

  • resolver sobre as contas do síndico, relativas ao exercício findo, e fixar o orçamento para o ano em curso de acordo com os respectivos custos normais;

  • eleger, quando for o caso, o Síndico, fixando-lhe a remuneração, o sub-síndico e os membros do Conselho Consultivo;

  • deliberar sobre as resoluções do síndico e assuntos de interesse geral;

  • impor multas aos condôminos que tenham infringido esta Convenção, o Regulamento Interno ou outras Resoluções tomadas em Assembléia.

  • DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

    Realizar-se-á sempre que houver necessidade por iniciativa do síndico ou por condôminos que representem um quarto no mínimo do condomínio, sempre que exigirem os interessados gerais.

    CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: As convocações serão feitas por carta registrada entregues pessoalmente aos condôminos, sob protocolo simples, com 05 (cinco) dias de antecedência, e em primeira convocação, reunir-se-á validamente com 51% (cinqüenta e um por cento) de votos totais do Edifício, e, em Segunda Convocação com qualquer número podendo ser realizada no mesmo dia, mas depois de decorridos 30 (trinta) minutos após a hora marcada para a realização da mesma Assembléia em primeira Convocação, e desde que nestes termos haja sido convocados, sendo que, em ambas as hipóteses não poderá deliberar a assuntos que demandem quorum superior ao previsto nesta Convenção.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA: As decisões das Assembléias serão tomadas por maioria dos votos presentes à reunião, salvo as exceções previstas nesta Convenção, e obrigam a todos os Condôminos, ainda que não tenham comparecido à reunião, os quais serão comunicados das resoluções por carta do Síndico.

    Parágrafo Primeiro: Os votos serão proporcionais as frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino.

    Parágrafo Segundo: Os condôminos que estiverem em atraso nos pagamentos de seus quinhões nas despesas de responsabilidade comum, não poderão tomar parte das Assembléias.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA: O condomínio poderá ser representado por procuração com poderes para contrair obrigações desde que habilitado por mandato expresso.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA: De tudo que ocorrer nas Assembléias lavrar-se-á Ata em Livro próprio, assinada por todos os condôminos presentes e seus procuradores. O livro de Ata será rubricado por dois condôminos nomeados em Assembléia e ficará em poder do Síndico, como depositário, a disposição dos condôminos.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCEIRA: As Assembléias Gerais tem poderes para resolver quaisquer dúvidas em casos não previstos em Lei, nesta Convenção ou regulamento interno.

     

    DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUARTA: Esta Convenção só poderá ser modificada pelo voto de 2/3 (dois terços) dos Condôminos, reunidos em Assembléia regularmente convocada, sendo que igual quorum é exigido para a aprovação ou reforma do Regimento Interno do Edifício.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUINTA: Nos contratos de alienação, locação, cessões, empréstimos, etc., das unidades autônomas, os condôminos deverão fazer constar a obrigação de obediência a esta Convenção, ao Regulamento Interno e Resoluções das Assembléias, sob pena de incorrerem na multa de 1 (hum) maior valor de referência (1 M.V.R.), além das perdas e danos.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEXTA: Fica autorizado o Senhor Oficial de Registro de Imóveis competente, a proceder as averbações e registros da construção e desta Convenção, para fins previstos na Lei Federal no 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, bem como quaisquer outros registros que se tornarem necessários.

    CLÁUSULA TRIGÉSIMA SÉTIMA: Fica eleito o fôro de Brasília-DF, para qualquer ação ou medida judicial fundada na presente Convenção, e escolhida a ação executiva para cobrança das quotas em atraso dos proprietários. As disposições estipuladas nesta Convenção servirão de base para a elaboração do Regulamento Interno.

                        Brasília-DF, ___ de _______ de 2000.

  • Depósito em Conta

                        O depósito em conta corrente ou transferência eletrônica não têm caráter de pagamento, podendo ser estornado, a qualquer momento, por simples solicitação do autor ao banco mediante a apresentação da via original (já ocorreu emissão de nada-consta e posterior estorno do pagamento).

                        Quando é realizado o depósito, o banco não fornece nenhuma informação do autor, e a única forma de identificar é pela manifestação do mesmo. Isto torna necessário  fechar o demonstrativo mensal com lançamentos de Crédito não identificado.

                        A maioria das taxas de Condomínio tem o mesmo valor e, quando existem muitos depósitos no mesmo dia, corre-se o risco de estar baixando taxas com documentos incorretos, já que nunca se tem em mãos todos os documentos ao mesmo tempo. 

                        Portanto, o objetivo é conscientizar o Condômino a realizar o pagamento através da guia de cobrança que é mais segura para ele (comprovante de pagamento) e para o Condomínio (crédito identificado). O pagamento através da guia de cobrança somente poderá ser estornado pelo autor no mesmo dia; após o dia, o estorno só poderá ser feito com autorização do Condomínio.

  • Desconto na Taxa de Condomínio

                        A cada dia, mais Condomínios implantam o desconto na taxa visando garantir um rateio mais justo entre os moradores e a pontualidade do pagamento das despesas.

                        Ao invés de se criar um fundo de caixa para a inadimplência, aumentando o valor do rateio e o conseqüente aumento da taxa de condomínio, o desconto permite o rateio das despesas mantendo uma taxa individual mais baixa.

                        Com a redução da multa de vinte para dois por cento (novo código civil) alguns moradores (aqueles que não pagam em dia) votam contra o desconto com o argumento de se tratar de uma "multa embutida". Contudo, a vasta jurisprudência dos Tribunais Superiores tratam o assunto como "desconto pontualidade". Ainda, não existe Lei que regule a matéria. Com isso, a vontade dos condôminos sempre prevalece nos Tribunais.

                        Deve-se contudo, ter alguns cuidados na definição de desconto para a Taxa de Condomínio, a saber:

  • convocar uma Assembléia Geral com pauta específica: discussão e deliberação sobre a implantação do desconto de 20% na taxa de condomínio;

  • O percentual já deve ser informado no edital para que todos possam ter conhecimento e aqueles que não comparecerem estejam concordando com a maioria, conforme definido na Lei (as decisões da Assembléia Geral obrigam os presentes e ausentes);

  • Não é necessário a presença de 2/3 dos condôminos na Assembléia, visto que, a Lei não fala sobre a matéria. Contudo, novas convenções podem estar tratando da matéria e, neste caso, deve-se obedecer o que está escrito;

  • se houver decisão favorável ao desconto, a ata da Assembléia Geral deverá conter um texto claro e específico e registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos para se tornar pública e fácil acesso no caso de extravio.

  • O percentual do desconto é livre e não estará vinculado a qualquer motivo financeiro do Condomínio. Quanto maior o intervalo entre a data do vencimento e desconto, maior pode ser o desconto. Deve-se evitar contudo, descontos para a própria data do vencimento e em dias não úteis. Isso dificulta a interpretação do caixa do banco e pode gerar recusas na concessão do desconto.

  • Ao efetuar uma análise nos autos observei que a decisão objurgada não merece reparos.

    Com efeito, consoante se infere do conjunto probatório contido nos autos vê-se que o Apelante confessa que realmente devia os encargos condominiais, insurgindo-se contra o chamado desconto por pontualidade, que se caracteriza por conceder abatimento a quem paga antecipadamente a taxa condominial, sendo que no caso em comento o valor sofre um desconto de R$ 30,00 (trinta reais).

    Ora, como bem assentado na douta sentença, fls. 58/59, “Destarte, em que pese se insurja o réu contra tal forma de fixação de valor, suas alegações não procedem. Com efeito, o abatimento do valor concedido na hipótese de pagamento antecipado constitui o chamado “desconto pontualidade”, que nada mais é que a concessão de abatimento no preço da taxa condominial como forma de estimular o condômino a pagá-la com antecedência a fim de permitir ao condomínio a pronta obtenção de recursos para pagar as suas despesas. Tal desconto não se confunde com os acréscimos decorrentes da mora. Prova disso é que a taxa paga no vencimento, embora não goze do desconto, também não sofre o acréscimo dos consectários da mora e da multa. Logo, não prospera o argumento do réu de que o condomínio cobra uma “sobretaxa”, sendo o desconto por pontualidade legal.”

     

    Exemplo do texto do desconto para a Ata

  • Edital de Convocação

                        A convocação de uma Assembléia Geral, seja ela Ordinária ou Extraordinária, deverá ser realizada através de um edital de convocação, com as seguintes particularidades:

  • tipo de Assembléia a ser convocada (Ordinária ou Extraordinária);

  • dia, mês e ano da realização;

  • hora de início em primeira e em segunda convocação (normalmente 30 minutos entre uma convocação e outra ou conforme definido na Convenção);

  • local onde será realizada (de preferência nas dependências do Condomínio);

  • assuntos a serem deliberados;

  • menção sobre o tipo de procuração aceita para representar os Condôminos;

  • menção sobre o impedimento de Condôminos que estão em atraso com suas obrigações condominiais (se assim permitir a Convenção);

  • menção sobre a votação de inquilinos em despesas ordinárias;

  • autor da convocação (Síndico ou percentual de Condôminos definido pela Convenção).

  •  

                        Contamos com a honrosa presença de todos e solicitamos aqueles que não puderem comparecer, que se façam representar por procuradores devidamente qualificados na forma da lei.

                        Na oportunidade, lembramos aos Srs. Condôminos e/ou Ocupantes que só terão direito a voto os que estiverem em dia com suas obrigações condominiais e que, os inquilinos poderão votar, exclusivamente, em despesas ordinárias.

                        Brasília DF, __ de _____________ de 2000.

     

     

                        assinatura do Síndico ou seu preposto autorizado

     

                        A entrega do Edital de Convocação deverá obedecer o que está estabelecido na Convenção que, normalmente, é através de correspondência protocolada ou publicação nos jornais de grande circulação.

  • Elevadores

                        Os elevadores do Condomínio são de propriedade comum e devem ter manutenção periódica (mensal) sob contrato, com empresas idôneas e de comprovada eficiência e habilidade técnica (de preferência com o próprio fabricante).

                        Quando existirem elevadores social e de serviço, pode-se regulamentar as suas utilizações através de normas e regimentos para os mesmos.

                        Poderá existir restrição quanto a utilização do elevador social no que diz respeito a trajes das pessoas e tipos de objetos nele transportados, contudo, não poderá haver qualquer tipo de discriminação de pessoas quanto à raça, credo, poder econômico, cor, profissão etc.

                        Em Brasília  vigora Lei 3.212/2003 que obriga a afixação de uma placa em todos os andares próxima aos elevadores com os seguintes dizeres: Antes de entrar no elevador verifique se o mesmo encontra-se neste andar. Para reforçar a Lei é bom que os elevadores sejam sempre bem iluminados visando condicionar os usuários com uma iluminação forte e de alerta da presença do elevador.

                        Deverá ser observada uma antecedência mínima para a convocação, conforme definido na Convenção. No caso de assuntos emergenciais, a Assembléia Geral Extraordinária poderá ser convocada até para o mesmo dia, desde que, todos os Condôminos possam ser avisados ou, pelo menos, 2/3 deles.

     

    Voltar

     

    MODELO DE EDITAL DE CONVOCAÇÃO

     

                        De conformidade com o que estabelece a Escritura de Convenção do Condomínio,convocamos os Srs. Condôminos e/ou Ocupantes para a ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - A.G.E. a ser realizada no dia   00/00/0000  (Quinta-feira), às vinte horas (20:00h) em primeira convocação ou às vinte horas e trinta minutos (20:30h) em segunda e última convocação, com qualquer número de presentes, no salão de festas do prédio, localizado ............................, a fim de deliberarem sobre a seguinte pauta:

     

                                            1. primeiro assunto

                                            2. segundo assunto

                                            3. assuntos gerais

     

    ... passando ao item da pauta, o Sr. Síndico informou que o desconto na Taxa de Condomínio se faz necessário para que não se aumente o rateio das despesas com percentual para inadimplência, única forma de cumprir com as obrigações condominiais sem multa e juros e empréstimos bancários, onerando assim os que pagam em dia ...

     

    ... após votação, foi aprovado por unanimidade/maioria absoluta que a Taxa de Condomínio terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de 20% (vinte por cento) para o pagamento realizado até o terceiro dia útil do mês de referência.

     

    Voltar

     

    JURISPRUDÊNCIA SOBRE DESCONTO

     

    AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. REDUÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL. DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE.

    A ata da assembléia que deliberou sobre o desconto de 40% da taxa associativa para os lotes que menciona, não contendo ressalvas, goza de presunção de legitimidade, não podendo o MM. Juiz, substituindo a manifestação de vontade dos condôminos, alterar as decisões ali deliberadas para conceder o desconto à períodos pretéritos, sendo forçoso, portanto, que prevaleça o quanto pactuado. Recurso parcialmente provido.(20040710228178APC, Relator LÉCIO RESENDE, 3ª Turma Cível, julgado em 08/08/2005, DJ 22/09/2005 p. 95)

     AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÕES EM ATRASO. PAGAMENTO ADIANTADO. DESCONTO PONTUALIDADE. BENEFÍCIO DA COLETIVIDADE. MULTA POR ATRASO. FIXAÇÃO DE ACORDO COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

    1. A Convenção do Condomínio tem força formal obrigatória de direito, porque constitui a lei própria do Condomínio. Sendo assim, o chamado "desconto pontualidade" instituído pelos condôminos é legítimo, visto que, especialmente em período de inflação, tem sido adotado no gerenciamento de cobranças, seja de taxas de condomínio, seja de mensalidades de clubes, seja de mensalidades escolares. Até mesmo o Poder Público assim procede no recolhimento de impostos, sem qualquer mácula de ilegalidade. O adiantamento incentivado, pois, não pode ser confundido com penalidade, devendo ser interpretado como prêmio oferecido a quem antecipa o pagamento.
    2. A multa de mora estabelecida pela Convenção de Condomínio, em consonância com o Código Civil Brasileiro e Lei nº 4.591, de 16/12/1964, pode ser exigida do condômino inadimplente.
    3. A despesa que o Condomínio realiza, devidamente autorizada pela Convenção do Condomínio e por Assembléia, para contratar advogado, para ajuizar ação de cobrança contra condômino inadimplente, pode ser cobrada deste, porque não é justo que os demais condôminos paguem essa despesa extra. A verba honorária decorrente da sucumbência é destinada exclusivamente ao patrono da causa e não tem o condão de cobrir a despesa extra que o Condomínio realiza com a contratação de advogado.
    4. Tendo sido a verba honorária fixada em valor compatível com a natureza e importância da causa, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, não há motivo para que seja majorada ou reduzida.  

    DESPESAS DE CONDOMÍNIO. DESCONTO PONTUALIDADE. JUROS DE MORA E MULTA.
    O chamado desconto pontualidade, a ser concedido aos que pagam as despesas de condomínio antes do vencimento, não tem caráter de multa contratual.
    Apelação não provida.(20030710090326APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 27/09/2004, DJ 28/10/2004 p. 78)

     CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - PRESTAÇÕES EM ATRASO - DESCONTO PONTUALIDADE - MULTA E JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.
    1. O "desconto pontualidade" não pode ser confundido com a imposição de multa aos que atrasam no resgate das respectivas contribuições. Configura-se em um prêmio para aqueles que cumprem as obrigações antecipadamente.
    2. A multa prevista na Convenção Condominial pode ser cobrada licitamente em relação às prestações vencidas antes da vigência do Novo Código Civil. Assim, sua redução será possível tão-somente para as prestações vencidas após a vigência do referido diploma legal.
    3. O valor cobrado a título de juros de mora, quando estipulado na Convenção, dentro dos limites previstos na Lei 4.591/64, sobrepuja-se, em relação à matéria, ao Código Civil.
    4. O Código do Consumidor não se aplica às relações entre condomínio e condôminos, mas sim a Convenção, com apoio na Lei 4.591/64.
    5. Apelo improvido.(20030110072263APC, Relator SANDRA DE SANTIS, 6ª Turma Cível, julgado em 14/06/2004, DJ 05/08/2004 p. 49)

     Desembargador ASDRUBAL NASCIMENTO LIMA – Relator APC 2000 07 1 003768-3

    Conheço do recurso, eis que presentes seus pressupostos de admissibilidade.

  • Empregados Diretos / Indiretos

    Empregados Diretos

                        São os empregados contratados  pelo condomínio, o qual é responsável diretamente pela documentação e registro dos mesmos e por todos os encargos sociais oriundos da folha de pagamento.

     

        Principais vantagens

  • subordinação total dos empregados às ordens do Síndico;

  • controle da folha de ponto e pagamento;

  • controle dos recolhimentos de encargos sociais;

  • menor custo para o Condomínio, por não existir taxa de administração.

  •  

        Principais desvantagens

  • inexistência de substituto na falta de um dos funcionários;

  • contratação de pessoa jurídica habilitadas para a documentação, registro, pagamento de salários e encargos sociais.

  •  

        Principal vantagem

  • existência de substitutos na falta de um dos funcionários;

  •     Principal desvantagem

  • existência de pessoas habilitadas para a conferência dos pagamentos de salários e recolhimentos de encargos sociais dos empregados, visto que, o Condomínio é co-responsável pelo passivo trabalhista dos empregados das empresas contratadas.

  •  

    Empregados Indiretos

                        São os empregados de empresa de conservação e vigilância contratada pelo Condomínio para prestar serviços ao mesmo. Neste caso, o pagamento será efetuado à empresa a qual será responsável, por contrato, pela folha de pagamento e encargos sociais.

     

    Equipamentos contra Incêndio

                        Todo Condomínio comercial ou residencial deve ter equipamentos de combate à incêndio, sempre nas quantidades necessárias definidas pelas normas do Corpo de Bombeiros. Os principais são:

  • mangueiras e extintores ;

  • portas de segurança;

  •                     Os funcionários dos Condomínios devem estar preparados para a utilização dos equipamentos e poderão realizar cursos coletivos ou individuais ministrado pela guarnição do Corpo de Bombeiros mais próxima.

  • avisos, cartazes indicativos e preventivos;

  • escadas apropriadas para evacuação imediata;

  • brigada contra incêndio (no caso de grande fluxo de pessoas);

 

Regimento Interno

                    O Regimento Interno, também chamado de Regulamento Interno, reúne normas de condutas para os moradores de um Condomínio, definindo multas e infrações para desrespeito às cláusulas nele contidas.

Voltar

MODELO DE REGIMENTO INTERNO

CONDOMÍNIO DO ED. RESIDENCIAL MODELO

 

I - DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º - O presente Regulamento Interno do Condomínio do Edifício Residencial Modelo, tem por objetivo explicitar as normas que devem ser obedecidas por todos os moradores, sejam condôminos, inquilinos ou empregados, de acordo com as disposições contidas na Convenção.

Art. 2º- O cumprimento rigoroso das regras abaixo possibilitará uma convivência harmônica, equilibrada e confortável para todos os moradores.

 

II - DOS DIREITOS

Art. 3º - São direitos de cada condômino:

1) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o seu destino, nas condições previstas na Escritura de Convenção e neste Regulamento;

2) usar e gozar das partes de uso comum do edifício, da garagem e da circulação, desde que não impeça idêntico uso e gozo pelos demais condôminos, obedecendo os dispostos deste Regulamento;

3) denunciar ao Síndico, exclusivamente por escrito, todas e quaisquer irregularidades que observe ou de que esteja sendo vítima;

4) propor modificação na Convenção e neste Regulamento;

5) comparecer às Assembléias Gerais, discutir, votar e ser votado, obedecidas as regras da Convenção e deste Regulamento;

6) acesso a todo acervo de documentos concernentes ao condomínio;

7) exigir tratamento respeitoso do zelador e empregados do condomínio, encaminhando ao Síndico, por escrito, eventuais pedidos de aplicação das pertinentes penas disciplinares, quando for o caso.

 

III - DAS OBRIGAÇÕES

Art. 4º - É obrigação inalienável, de cada um, cumprir as regras de interesse comum, aqui estabelecidas.

 

IV - DAS PROIBIÇÕES

Art. 5º - É proibido:

01) utilizar, alugar, ceder, explorar, no todo ou em parte, o apartamento para fins que não sejam estritamente residenciais; (D)

02) o acesso de condôminos e/ou visitantes vestindo trajes de banho e similares pelas entradas e elevadores sociais do edifício; (A)

03) alugar, ceder ou emprestar o apartamento para promover festividades e reuniões susceptíveis de perturbarem a tranquilidade ou o sossego dos demais moradores; (C)

04) utilizar os empregados do edifício para serviços particulares, durante o expediente normal de trabalho; (B)

05) é expressamente proibido a instalação de toldos, cortinas, sombreiros e/ou quaisquer objetos visíveis externamente, nas varandas e janelas dos apartamentos, em obediência ao disposto nas Cláusulas 9ª, 10ª e 11ª da Escritura de Convenção do Condomínio; (D)

06) fechamento das varandas em descumprimento ao padrão definido conforme a seguir: vidro temperado de, no mínimo, 08mm na cor bronze, toda a estrutura linear, ferragens, trincos, fechaduras e similares na cor anodizado bronze. É expressamente proibido o fechamento parcial de qualquer uma das varandas do apartamento, não sendo aceito nenhum tipo de argumento sobre o assunto; (D)

07) pintar de outra cor, decorar ou alterar a forma original dos halls sociais e de serviços dos andares, sem autorização da administração do condomínio, que não se recusará em dá-las se houver concordância dos condôminos dos apartamentos contíguos, cuja entrada se localize no mesmo hall, exceto as portas dos apartamentos; (C)

08) realizar mudanças de móveis sem avisar previamente o Síndico, através de registro, por escrito, no livro de ocorrências do condomínio, indicando, obrigatoriamente, o dia para saída ou entrada dos referidos móveis no edifício; (A)

09) promover mudanças de móveis através dos elevadores sociais e, também, fora do horário compreendido entre 08:00 e 18:00 horas de segunda a sábado, bem como aos domingos e feriados, ficando os casos excepcionais a serem analisados e julgados pela administração do condomínio; (A)

10) colocar ou "abandonar" objetos, materiais ou utensílios, em qualquer das áreas ou partes comuns do edifício ou da garagem; (B)

11) a prática de qualquer esporte, o uso de bolas, de patins, de bicicletas, de patinetes, de velocípedes, de skates, de velotrol, etc., nos halls dos apartamentos, no pilotis, na garagem e demais áreas comuns do edifício; (A)

12) modificar ou alterar as disposições das paredes internas de divisão do apartamento sem prévia anuência do Síndico, bem como alterar a forma ou aspecto externo do edifício, sem prévia autorização da Assembléia Geral e em cumprimento da Escritura de Convenção; (D)

13) ter ou usar, nas respectivas unidades autônomas, material, objetos, aparelhos e instalações susceptíveis de afetar por qualquer forma, a saúde, segurança e a tranquilidade dos moradores; (C)

14) queima de fogos de artifício nas áreas comuns do edifício; (D)

15) utilizar em volume audível aos apartamentos vizinhos, alto-falantes, rádio-vitrolas, rádio, aparelhos de televisão ou quaisquer outros instrumentos musicais ou de ruídos, no horário compreendido entre 22:00 e 07:00 horas da manhã seguinte; (D)

parágrafo único: se 03 (três) ou mais condôminos se sentirem incomodados ou prejudicados por quaisquer barulhos ou ruídos excessivos, provocados pelo mesmo condômino infrator, no horário compreendido entre 07:00 e 22:00 horas, poderão solicitar ao Síndico, por escrito, através de registro no livro de ocorrências, uma Assembléia Geral Extraordinária - AGE, para decidir sobre o assunto, obedecendo quorum simples em segunda convocação.

16) atirar pelas varandas, janelas ou portas, para áreas externas, áreas comuns, elevadores, hall social e de serviço, escadas, garagem e demais dependências do edifício, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarros, ou quaisquer detritos ou objetos; (D)

17) sacudir toalhas, tapetes e outros objetos, nas janelas, bem como lavar quaisquer partes das janelas e sacadas, utilizando, mangueiras ou vasilhames, permitindo que os apartamentos dos andares inferiores sejam atingidos pela água; (D)

18) despejar lixo e outras varreduras fora do local destinado, ou seja, as lixeiras dos corredores, observando o acondicionamento em sacos plásticos, devidamente lacrados e sem furos; (A)

19) remover material do apartamento durante reforma, sem estar bem acondicionados em depósitos apropriados; (A)

20) depositar nos subsolos e nos terrenos contíguos ao edifício materiais de qualquer espécie, retirados dos apartamentos, salvo pelo tempo necessário para sua remoção. A remoção do material não poderá ultrapassar 24:00 horas e, mesmo assim, não será permitido que seja colocado de modo a impedir a circulação normal das pessoas junto aos elevadores. Caso os entulhos removidos dos apartamentos sejam depositados em terrenos vizinhos, ocorrendo a autuação do condomínio pelos órgãos fiscalizadores do GDF, a mesma será revertida, com o respectivo valor da autuação, para o responsável, sujeitando-se o condômino, em qualquer hipótese, a aplicação, ainda, da maior multa prevista neste regulamento;

21) manter ou guardar substâncias perigosas à segurança do edifício ou dos seus moradores, tais como produtos químicos, inflamáveis e explosivos; (D)

22) fazer qualquer instalação que importe em sobrecarga para o edifício, quer de peso, quer de energia elétrica; (D)

23) instalar aparelhos condicionadores de ar, em desacordo com as especificações técnicas de instalação determinada pelo condomínio e conforme determina ; (D)

24) o acesso de moradores as chaves elétricas e medidores de luz e água de uso comum;

25) o acesso de vendedores, pedintes, propagandistas e angariadores de donativos;

26) colocar objetos visíveis da rua, tais como: roupas, calçados, vasos de plantas, etc, nos peitoris das janelas e varandas (salvo se as varandas estiverem fechadas no padrão estabelecido) ; (A)

27) a permanência de animais nas áreas comuns do edifício; Utilizar a entrada social para transportar animais; Entrada ou saída de animais desacompanhados, sem coleiras, sujos e sem as devidas vacinas obrigatórias; e Comprometer a higiene do prédio, cabendo ao dono do animal providenciar, imediatamente, às suas expensas, a devida limpeza caso venha a ocorrer um imprevisto; e Transportar animais, bicicletas, compras e quaisquer outros objetos nos elevadores sociais. (B)

28) a instalação de antenas de rádio amador que não estiverem de acordo com as determinações do DENTEL, assim como vistoriadas por comissão indicada pelo Síndico;

29) a instalação de antenas de televisão individuais no alto do prédio, sem que sejam às do sistema de antenas coletivas, exceto as autorizadas, por escrito, pela Administração;

30) fumar nos elevadores; (B)

31) pichar as áreas internas ou externas do edifício. (D) e

32) Utilizar para qualquer fim a laje externa adjacente à área de serviço do respectivo apartamento. É expressamente proibido fechar a referida área ou depositar no local utensílios domésticos, vasos de planta e/ou objetos de qualquer natureza, independente se possam ou não ser visíveis externamente. Tal descumprimento acarretará ao condômino infrator uma multa diária e consecutiva equivalente a Letra "D" prevista no Art. 10 deste Regulamento, além do reembolso ao Condomínio pelas penalidades financeiras que poderão ser aplicadas ao mesmo pelos órgãos de fiscalização do GDF.

 

V - DOS DEVERES

Art. 6º - Os deveres dos condôminos, abaixo transcritos objetivam o bem estar de todos e a estreita colaboração da administração do condomínio.

Art. 7º - Os deveres dos moradores a qualquer tipo, inclusive empregados, são:

01) prestigiar, acatar e fazer acatar as decisões da Administração e da Assembléia Geral, desde que fundamentadas na Lei, na Escritura de Convenção ou neste Regulamento Interno;

02) cumprir e fazer cumprir rigorosamente as regras deste Regulamento;

03) observar, dentro do edifício a mais rigorosa moralidade, decência e respeito, devendo quaisquer queixas serem encaminhadas, por escrito, ao Síndico;

04) prestigiar o zelador e demais empregados do edifício, responsáveis diretos pelo cumprimento das regras deste Regulamento, abstendo-se de qualquer atrito pessoal com eles. As reclamações sobre seu comportamento devem ser dirigidas, por escrito, ao Síndico;

05) permitir a entrada no apartamento, do(s) membro(s) da Administração do prédio, zelador e pessoas que os acompanharem, quando se tornar estritamente necessário à inspeção e execução de medidas que se relacionem com o interesse coletivo;

06) fazer, por sua conta exclusiva, as despesas e os reparos, em seu apartamento, e contribuir para as despesas gerais, na forma aprovada pela Assembléia Geral;

07) notificar ao Síndico, por escrito, quando da necessidade de executar obras sob a responsabilidade do condomínio;

08) quando promover reformas em seu apartamento:

a) os serviços deverão ser executados de segunda a sábado, das 08:00 às 18:00 horas, não sendo permitidos aos domingos e feriados; (B)

b) os entulhos deverão ser sempre transportados ensacados e colocados em "containers" de forma a não causar incômodos aos outros moradores; (B)

c) o hall de serviço dos apartamentos, bem como os elevadores de serviço deverão permanecer rigorosamente limpos, pede-se observação deste item; (B)

d) é obrigatório o uso de crachá de identificação no edifício, os quais serão fornecidos pelo condomínio, às pessoas em serviço no apartamento;

e) os crachás de identificação serão fornecidos por ocasião do acesso ao apartamento e retirados na saída; e

f) todo e qualquer dano decorrente dos serviços de reforma, nas dependências do prédio ou a terceiros, serão de inteira responsabilidade do proprietário do apartamento em reforma, devendo o mesmo ressarcir os prejuízos que causar;

09) todas as instalações de água e esgoto em cada unidade autônoma serão reparadas às custas do respectivo condômino, quando o estrago se der antes de chegar as linhas tronco, isto é, antes da intersecção das partes comuns com a parte autônoma;

10) providenciar o conserto, reparo ou substituição de qualquer peça, aparelho ou objeto de uso comum, que tenha sido danificado pelo morador, seu parente e/ou visitante; (B)

11) indenizar os proprietários das unidades vizinhas, quando der causa a avarias ocorridas nas mesmas;

12) informar ao Síndico, por escrito, sobre contratos de locação, cessão ou alienação do apartamento e respectiva garagem, para fins de registros;

13) cooperar de forma efetiva, para harmonia e perfeita convivência comunitária;

14) responder de maneira correta a todas as correspondências encaminhadas pelo Síndico, concernentes a assuntos de interesse do condomínio;

15) tratar com respeito e dignidade o zelador e demais empregados, e exigir dos mesmos o mesmo tratamento;

16) manter o condomínio sempre informado do endereço atualizado quando o condômino não residir em sua unidade autônoma;

17) abster-se de usar o interfone, em conversas, por tempo além do estritamente necessário, objetivando não só permitir que todos os demais moradores do edifício o utilizem de modo equitativo, como também, e em especial, evitar que ocorram avarias no equipamento causadas pelo uso por tempo excessivo, em um só ramal;

18) fazer constar, como parte integrante de locação, sublocação. cessão ou alienação. exemplar da Escritura de Convenção do Condomínio, bem como deste Regulamento;

19) acatar as determinações oriundas das Assembléias Gerais, desde que fundamentadas na Lei, na Escritura de Convenção e neste Regulamento;

20) ao se utilizarem dos carrinhos para o transporte de compras, devolvê-los em seguida aos locais específicos, a fim de que outros condôminos possam também utilizá-los; e (B)

21) manter as portas do hall de entrada permanentemente fechadas, após sua utilização.

Art. 8º - No caso de ausência prolongada de todas as pessoas moradoras na unidade autônoma, tais como viagens, férias, etc. é aconselhável que sejam fechadas todas as torneiras de água e desligada a chave geral de luz, gás e, se possível informar ao Síndico endereço/telefone para contatos em caso de urgências.

Art. 9º - Todo o vazamento de água, seja no encanamento, nas válvulas de descarga ou nas torneiras, deve ser reparado imediatamente, a fim de não provocar acréscimos de consumo.

Art. 10º - Os atos cometidos em desacordo com as regras deste regulamento, sujeitarão seus autores as seguintes penalidades: advertência na primeira infração, multa na reincidência e aplicação da maior multa, em valor dobrado, em caso de terceira infração, de acordo com a seguinte tabela:

- infrações catalogadas na letra "A" - 25% (vinte e cinco por cento)

- infrações catalogadas na letra "B" - 50% (cinquenta por cento)

- infrações catalogadas na letra "C" - 75% (setenta e cinco por cento)

- infrações catalogadas na letra "D" - 100% (cem por cento)

Parágrafo único: as multas terão por base de cálculo o valor vigente da maior Taxa Condominial na data da infração.

 

VI - DO USO DA GARAGEM

Art. 11 - A garagem (área privativa), localizada no subsolo do edifício, destina-se exclusivamente ao estacionamento de veículos, utilitários, reboques, motocicletas e/ou similares. (D)

Art. 12 - É proibido o estacionamento de veículos, utilitários, reboques, motocicletas e/ou similares, de qualquer espécie, em lugar fora dos limites dos respectivos boxes individuais já demarcados, principalmente nas áreas comuns adjacentes as áreas privativas da garagem, mesmo que essas "vagas" somente possam ser utilizadas por aquele determinado apartamento vizinho. Por outro lado, se houver decisão de uma Assembléia Geral, essas áreas comuns poderão ser utilizadas por qualquer outro condômino, desde que, pelas mesmas, sejam cobradas respectivas taxas de ocupação mensal, sendo inclusive firmados contratos anuais, facultando o direito dos demais condôminos também de utilizá-las, se assim desejar. O critério de escolha a ser adotado poderá ser por meio de sorteio ou por outro método eficiente e imparcial. (D)

Art. 13- É proibido depositar lixo, detritos, ferramentas, pneus, peças, entulhos e materiais de qualquer espécie em áreas comuns dos subsolos.(B)

Art. 14 - É vedada a circulação de bicicletas, velocípedes, patins, skates, carrinhos de rolemã, patinete ou qualquer outro veículo, ou brinquedo, nas dependências do subsolo, salvo o tempo necessário para retirá-los ou guardá-los, quando se faça necessário. (A)

Art. 15- Cada box de estacionamento somente poderá ser utilizado, por veículo pertencente a seu proprietário ou inquilino do apartamento, sendo proibida a locação ou cessão, a qualquer título, das respectivas vagas, a pessoas não moradoras no edifício. (D)

Art. 16 - É proibida a entrada, nas dependências do subsolo, de veículo não pertencentes a moradores, tais como táxis, veículos de carga, de visitantes, de fornecedores, etc, salvo os casos devidamente autorizados pela administração; (A)

Art. 17 – A circulação dos veículos no interior da garagem deverá ser com a velocidade máxima de 10 Km/h e obrigatoriamente com faróis acessos, a fim de prevenir acidentes; (A)

Art. 18- Os danos pessoais e/ou materiais causados, por terceiros aos bens do condomínio, pelos veículos, em razão de manobras ou da circulação dos mesmos, são de exclusiva responsabilidade civil e penal dos seus ocupantes e dos seus proprietários.

Art. 19 - Cada proprietário deve diligenciar a fim de manter seu carro sem vazamento de óleo, contribuindo para a limpeza e higiene dos boxes de estacionamento. (A)

Art. 20 - É proibida a permanência de crianças e/ou adolescentes, brincando ou correndo, nas dependências do subsolo. (A)

Art. 21 - A circulação de veículos pela vias internas do subsolo deve obedecer rigorosamente a sinalização existente, evitando-se circular na contramão. (A)

Art. 22 - A instalação de armários, limita-se somente a área privativa de sua respectiva vaga, não podendo, em nenhuma hipótese, impedir a circulação dos demais condôminos, seguindo rigorosamente o padrão aprovado na Assembléia Geral Extraordinária realizada no dia 08/12/99. (D)

Art. 23 - É expressamente proibido estacionar veículo de modo a obstruir a normal circulação das pessoas nas entradas e saídas dos elevadores. (A)

Art. 24 - No interesse da comunidade o Síndico, devidamente autorizado em Assembléia Geral de quorum simples, poderá baixar normas internas disciplinando o uso do subsolo no tocante a veículos e pessoas.

Art. 25 - É expressamente vedada a construção de paredes, divisórias ou a utilização de quaisquer meios visando separar ou delimitar os boxes-garagens. (A)

Art. 26 - As irregularidades cometidas nos subsolos, referentes aos assuntos objetos deste Regulamento, deverão ser levados, por escrito, ao conhecimento do Síndico.

Art. 27 - Os proprietários ou usuários das vagas da garagem, deverão comunicar, por escrito, ao Síndico, a locação, arrendamento ou comodato de sua vaga. Cada vaga destinar-se-á à guarda de somente um veículo de passeio ou utilitário de porte pequeno, salvo os casos eventuais devidamente autorizados pela Administração. (A)

Art. 28 - O condomínio não se responsabilizará pelo roubo ou furto de veículos e objetos deixados dentro dos mesmos, bem como de qualquer outro dano nos automóveis estacionados na garagem, cabendo ao Síndico apenas, procurar apurar as responsabilidades, salvo aqueles determinados na apólice de Seguro do edifício.

Art. 29 - É expressamente proibida a utilização de água do condomínio para realizar lavagem de veículos, utilitários, motocicletas, bicicletas, tapetes, objetos e similares, tanto no interior da garagem, quanto no térreo e nas demais áreas comuns do edifício. (B)

Art. 30 - As bicicletas somente poderão ser afixadas nas paredes das "vagas laterais", através de suporte apropriado com respectiva tranca, onde possuem paredes como divisa de fundo. As demais "vagas de meio", onde não possuem paredes como divisa de fundo, deverão utilizar, exclusivamente, o bicicletário próprio localizado no térreo do edifício. É expressamente proibida a fixação, colocação e/ou amarração de bicicleta(s) nas colunas/pilastras que dividem quaisquer vagas, principalmente as "vagas de meio". (D)

Art. 31 - Os atos cometidos em desacordo com as partes deste Regulamento Interno estarão sujeitos às penalidades aqui previstas, que deverão ser aplicadas pela Administração, ao infrator.

 

VII - DO USO DO SALÃO DE FESTAS

Art. 32 - A utilização do salão de festas do condomínio por qualquer condômino e/ou morador, ficará sujeita as normas e determinações previstas a seguir, sem prejuízo das sanções e demais legislações:

01) Cumprir todas as normas da Escritura de Convenção do Condomínio, Regulamento Interno e decisões da Assembléia Geral dos Condôminos, onde o usuário deverá declarar conhecer integralmente, não utilizando o salão para promover festas para terceiros não residentes no prédio, bem como para escolas, agremiações, reuniões alheias, convenções, aulas particulares, exposições, etc, que não seja de interesse do Condomínio;

02) Manter as boas normas de conduta dos participantes da festa, responsabilizando o usuário pelos seus convidados, não só quanto ao comportamento destes dentro ou fora do Salão de Festas, bem como nas áreas verdes e de lazer;

03) Indenizar ao CONDOMÍNIO por quaisquer estragos ou danos causados por participantes da Festa a bens móveis e imóveis, estejam estes bens localizados dentro ou fora do Salão de Festas. Para tanto, o usuário deverá autorizar que, após apurados os valores dos prejuízos, sejam os mesmos, cobrados juntamente com a próxima Taxa de Condomínio do mesmo;

04) As chaves desse ambiente estarão disponíveis ao usuário, 12 (doze) horas de antecedência ao evento, a fim de solicitar o ligamento do freezer, checagem do funcionamento das instalações, limpeza e conservação do salão;

05) O usuário deverá permanecer no salão durante o tempo de duração do evento, principalmente quando se tratar de festa de jovens;

06) O usuário terá um prazo máximo de 24 (vinte e quatro) horas para devolver as chaves ao porteiro, a partir da hora do recebimento da mesma. Será feita uma vistoria completa, idêntica a que foi feita antes do recebimento das chaves;

07) Não utilizar venda de ingressos, convites ou assemelhados que venha a evidenciar COMÉRCIO;

08) Não fornecer bebida alcoólica à menores de 18 anos, bem como fiscalizar o cumprimento desta norma;

09) É proibido colocar gelo, sem estar devidamente embalado em saco plástico, no interior do freezer, evitando assim, danos ao equipamento, conforme instruções do fabricante;

10) Efetuar o pagamento da taxa de uso que, por sua vez, inicialmente, corresponderá a 25% (Vinte e cinco por cento) da maior Taxa de Condomínio do mês vigente, no mínimo com antecedência de 05 (cinco) dias do evento, não tendo o direito a devolução da mesma, no caso de não utilização do salão. É necessário, porém, que o condômino e/ou ocupante interessado em alugar o referido salão de festas, esteja rigorosamente em dia com suas respectivas Taxas Condominiais;

11) Preservar o bom costume, evitando atos que possam comprometer a moral e a decência dos moradores do prédio;

12) O valor da Taxa de Ocupação do Salão de Festas posteriormente poderá ser redefinido por uma Assembléia Geral Extraordinária convocada para este fim;

13) Indenizar ao CONDOMÍNIO, através de uma multa correspondente a 10 (dez) vezes o valor da Taxa de Ocupação vigente, seguida de suspensão do uso por 01 (hum) ano, caso seja comprovada a utilização indevida do Salão de Festas por pessoas estranhas e/ou terceiros ao condomínio;

14) Controlar o volume de som, a partir das 22:00h, reduzindo-o gradativamente à medida que a hora for avançando e acatar o pedido do porteiro ou de qualquer morador, quanto ao cumprimento da Lei do Silêncio;

15) Quando da colocação de balões ou qualquer outra decoração festiva, utilizar para fixação dos mesmos, somente as fitas adesivas que serão fornecidas, gratuitamente, pelo próprio condomínio; e

16) Retirar do salão todas as sobras dos "comes e bebes", inclusive ensacar os vasilhames, ao final do evento, deixando-os lacrados na cozinha.

 

VIII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 33 - Os casos omissos neste regulamento serão resolvidos de três formas: 

a) Lei 4.591/64; 

b) Escritura de Convenção do Condomínio do Edifício Residencial Modelo; e

c) A critério da administração do edifício, devidamente autorizada por uma Assembléia Geral convocada especificamente para o assunto.

Art. 34 - Compete ao zelador e demais empregados do Condomínio, dentre outras normas previstas neste Regulamento, cumprir as atribuições previstas na CLT e Convenção Coletiva de Trabalho.

Art. 35 - O presente Regulamento Interno foi aprovado na Assembléia Geral Extraordinária - AGE realizada no dia 08/12/99 e passará a vigorar nessa mesma data; e

Art. 36 - Revogam-se as disposições em contrário.